रियल एस्टेट विवादों को आकार देने वाले एक प्रमुख फैसले में, सुप्रीम कोर्ट ने फैसला सुनाया है कि डेवलपर्स होमबॉयर्स द्वारा लिए गए व्यक्तिगत बैंक लोन पर ब्याज का भुगतान करने के लिए जिम्मेदार नहीं हैं, भले ही संपत्ति का कब्जा सौंपने में देरी हो। हालांकि, डेवलपर्स अभी भी देरी के लिए ब्याज के साथ मूल राशि वापस करने के लिए उत्तरदायी हैं।
यह फैसला ग्रेटर मोहाली एरिया डेवलपमेंट अथॉरिटी (GMADA) बनाम अनुपम गर्ग और अन्य के मामले में आया, जिसमें मोहाली, पंजाब में जीएमएडीए की "पूरब प्रीमियम अपार्टमेंट" परियोजना में देरी से कब्ज़ा मिलने का मामला शामिल था।
मामले की पृष्ठभूमि
2011 में, अनुपम गर्ग और अन्य ने GMADA की आवास योजना के तहत फ्लैट बुक किए, और कुल लागत का 10% अग्रिम भुगतान किया। शर्तों के अनुसार, फ्लैटों को आशय पत्र की तारीख से 36 महीने के भीतर वितरित किया जाना था। हालांकि, जब गर्ग ने मई 2015 में साइट का दौरा किया, तो निर्माण पूरा नहीं हुआ था। कम से कम 2-3 साल की देरी की उम्मीद करते हुए, उन्होंने रिफंड की मांग की और उपभोक्ता शिकायत दर्ज की।
राज्य उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग ने गर्ग के पक्ष में फैसला सुनाया, जिसमें GMADA को आदेश दिया गया कि:
- 8% वार्षिक चक्रवृद्धि ब्याज के साथ ₹50,46,250 वापस करें,
- मानसिक उत्पीड़न और मुकदमेबाजी की लागत के लिए मुआवजा दें, और
- फ्लैट की खरीद के लिए गर्ग द्वारा भारतीय स्टेट बैंक से लिए गए आवास ऋण पर ब्याज का भुगतान करें।
आयोग ने निर्देश दिया कि "विपक्षी पक्ष शिकायतकर्ता द्वारा भारतीय स्टेट बैंक से लिए गए ऋण पर और फ्लैट की खरीद के लिए विपरीत पक्ष को दिए गए ब्याज का भी भुगतान करेगा, जैसा कि बैंक ने शिकायतकर्ता से वसूला है।"
GMADA ने राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग (NCDRC) में अपील की, लेकिन NCDRC ने राज्य आयोग के आदेश को बरकरार रखा। इसके बाद GMADA ने सर्वोच्च न्यायालय का रुख किया।
सर्वोच्च न्यायालय का फैसला
न्यायमूर्ति संजय करोल और न्यायमूर्ति प्रसन्ना बी. वराले की पीठ ने वापसी और 8% ब्याज से सहमति जताई, लेकिन ऋण ब्याज का भुगतान करने के निर्देश को खारिज कर दिया।
न्यायालय ने कहा, "आयोग के निर्णय और आदेशों के अवलोकन से प्रतिवादियों द्वारा लिए गए ऋण पर ब्याज का भुगतान GMADA द्वारा किए जाने के लिए कोई असाधारण या मजबूत कारण सामने नहीं आता है।"
न्यायालय ने स्पष्ट किया कि डेवलपर की देयता खरीदार को देरी से कब्जे के लिए मुआवजा देने तक सीमित है। खरीदार द्वारा चुनी गई वित्तीय पद्धति - चाहे बचत के माध्यम से हो या बैंक ऋण के माध्यम से - डेवलपर के दृष्टिकोण से अप्रासंगिक है।
“खरीदार बचत का उपयोग करके, ऋण लेकर या किसी अन्य माध्यम से ऐसा करते हैं, यह डेवलपर को ध्यान में रखने की आवश्यकता नहीं है। खरीदार एक उपभोक्ता है; डेवलपर एक सेवा प्रदाता है। यही एकमात्र संबंध है।”
सुप्रीम कोर्ट ने बैंगलोर डेवलपमेंट अथॉरिटी बनाम सिंडिकेट बैंक और डीएलएफ होम्स पंचकूला (पी) लिमिटेड बनाम डी.एस. ढांडा में पहले के निर्णयों का हवाला देते हुए कहा कि जब तक असाधारण परिस्थितियाँ मौजूद न हों, डेवलपर्स को खरीदार के ऋण ब्याज का भुगतान करने के लिए नहीं कहा जा सकता है।
“8% ब्याज दिया गया... उस पैसे के निवेश से वंचित होने का मुआवजा है। इसके अलावा, प्रतिवादियों द्वारा लिए गए ऋण पर कोई भी ब्याज नहीं दिया जा सकता था।”
केस का शीर्षक: ग्रेटर मोहाली एरिया डेवलपमेंट अथॉरिटी (जीएमएडीए) बनाम अनुपम गर्ग एवं अन्य।
