भूमि मालिक–किरायेदार विवादों पर एक महत्वपूर्ण फैसले में, सुप्रीम कोर्ट ने मंगलवार को बेंगलुरु रेंट कंट्रोलर द्वारा पारित बेदखली आदेश को बहाल कर दिया। इससे पहले कर्नाटक हाई कोर्ट ने किरायेदार के पक्ष में फैसला सुनाया था। मामला संपत्ति के स्वामित्व, किराया रसीदों और वास्तव में मकान मालिक कौन है, इस प्रश्न पर केंद्रित था।
पृष्ठभूमि
विवाद बेंगलुरु के क्यूब्बनपेट स्थित 26वीं क्रॉस की एक संपत्ति को लेकर था। अपीलकर्ता एच.एस. पुट्टाशंकरा ने दावा किया कि 2015 में अपने रिश्तेदारों द्वारा उनके पक्ष में निष्पादित रिलीज़ डीड के माध्यम से वह संपत्ति के मालिक बने। उन्होंने कहा कि प्रतिवादी यशोदम्मा एक किरायेदार है, जिसने अपनी दिवंगत मां मैसूर लिंगम्मा से किरायेदारी अधिकार विरासत में पाए।
लिंगम्मा ने दशकों पहले रेंट कंट्रोलर के सामने यह स्वीकार किया था कि वह अपीलकर्ता के पिता को किराया देती थी, जिससे मकान मालिक–किरायेदार का संबंध स्थापित हुआ। इसी आधार पर और 2015 तक जारी किराया रसीदों पर भरोसा करते हुए अपीलकर्ता ने बेदखली की मांग की।
लेकिन 2021 में हाई कोर्ट सहमत नहीं हुआ। उसने कहा कि पुट्टाशंकरा मूल मालिक श्री बनप्पा से अपनी वंशावली साबित करने में विफल रहे और किराया रसीदों पर हस्ताक्षर विवादित थे। हाई कोर्ट ने निष्कर्ष निकाला कि कोई मकान मालिक–किरायेदार संबंध नहीं था और रेंट कंट्रोलर का आदेश रद्द कर दिया।
अदालत की टिप्पणियां
अपील सुनते हुए, सुप्रीम कोर्ट की पीठ (न्यायमूर्ति जे.के. माहेश्वरी की अध्यक्षता में) ने कर्नाटक किराया अधिनियम, 1999 की धारा 43 का गहराई से अध्ययन किया, जो मकान मालिक–किरायेदार संबंधों से जुड़े विवादों को निपटाने की प्रक्रिया बताती है।
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पीठ ने स्पष्ट किया:
“जब किराया रसीदें प्रस्तुत की जाती हैं, तो वे मकान मालिक–किरायेदार संबंध का प्राथमिक प्रमाण होती हैं। इसके बाद रेंट कंट्रोलर मामले की सुनवाई आगे बढ़ा सकता है, बिना संपत्ति के स्वामित्व के प्रश्न में प्रवेश किए।”
अदालत ने हाई कोर्ट की आलोचना की कि उसने तथ्यों की जांच और वंशावली विवाद में प्रवेश कर लिया, जबकि यह उसके पुनरीक्षण अधिकार क्षेत्र से बाहर था। पीठ ने टिप्पणी की, “हाई कोर्ट ने अपनी ही समझ से खुद को गलत दिशा में ले गया।” अदालत ने यह भी कहा कि स्वामित्व से जुड़े विवाद अलग दीवानी अदालतों में तय किए जाने चाहिए, न कि बेदखली कार्यवाही में।
न्यायाधीशों ने जोर देकर कहा कि रेंट कंट्रोलर ने सही तरीके से किराया रसीदों पर भरोसा किया था, जिससे मकान मालिक का प्रारंभिक प्रमाण का बोझ पूरा हो गया था। इसके विपरीत, हाई कोर्ट केवल “हस्ताक्षरों के इंकार” से प्रभावित हुआ और कानूनी ढांचे को नज़रअंदाज़ कर दिया।
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फैसला
यह मानते हुए कि हाई कोर्ट ने कानून में गलती की, सुप्रीम कोर्ट ने उसका आदेश रद्द कर दिया और रेंट कंट्रोलर का बेदखली आदेश बहाल कर दिया। इसके साथ ही लंबे समय से चल रहा विवाद मकान मालिक के पक्ष में चला गया और किराया मामलों में पुनरीक्षण अधिकार की सीमाओं को दोहराया गया।
अदालत ने अपील स्वीकार कर ली और सभी लंबित याचिकाओं को खारिज कर दिया।
केस का शीर्षक: एच.एस. पुट्टशंकरा बनाम यशोदम्मा
फैसले की तारीख: 9 सितंबर 2025
