रियल एस्टेट डेवलपर्स को बड़ी राहत देते हुए, पंजाब और हरियाणा हाईकोर्ट ने हरियाणा विकास और शहरी क्षेत्र विनियमन नियमों में 2020 के संशोधन को आंशिक रूप से रद्द कर दिया है। कोर्ट ने लाइसेंस फीस, स्क्रूटनी फीस, कन्वर्जन चार्ज और इंफ्रास्ट्रक्चर डेवेलपमेंट चार्ज जैसी फीस की जब्ती को "राज्य द्वारा अनुचित लाभ अर्जन" करार दिया।
न्यायमूर्ति सुरेश्वर ठाकुर और न्यायमूर्ति विकास सूरी की डिवीजन बेंच ने माना कि विवादित परिशिष्ट असंवैधानिक हैं, क्योंकि उन्होंने पूर्व में जमा की गई राशियों की अनुचित जब्ती की और इससे लाइसेंस जारी करने वाले प्राधिकरण को अनुचित लाभ मिला।
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"विवादित परिशिष्टों को इस हद तक रद्द और समाप्त किया जाता है कि उनसे लाइसेंसदाता को अनुचित लाभ प्राप्त होता है और लाइसेंसधारक के खिलाफ पूर्व में जमा राशि की अनुचित जब्ती की जाती है," कोर्ट ने कहा।
यह मामला एम/एस सीएचडी डेवलपर्स लिमिटेड द्वारा दायर याचिका से जुड़ा था, जिसे सोहना विकास योजना-2031 के तहत 2014 में समूह आवास परियोजना के लिए लाइसेंस जारी किया गया था। कंपनी ने लगभग 618 करोड़ रुपये का निवेश किया था, लेकिन राज्य आवश्यक बुनियादी ढांचा तैयार करने में विफल रहा। राज्य की निष्क्रियता और बढ़ते दायित्वों के कारण, याचिकाकर्ता ने दो लाइसेंस सरेंडर करने का निर्णय लिया।
हालांकि, 24.07.2020 (नियम 17-बी) की नीति के तहत, याचिकाकर्ता को 31.76 करोड़ रुपये की जब्ती और 4.40 एकड़ भूमि का बिना मुआवजा हस्तांतरण करना पड़ा। याचिकाकर्ता ने इसे मनमाना करार दिया और संविधान के तहत व्यवसाय करने के अधिकार का उल्लंघन बताया।
कोर्ट ने कहा:
"विवादित अधिसूचना जब एकतरफा रूप से उपरोक्त वसूली करती है... तो वह इस तथ्यात्मक स्थिति में इस हद तक रद्द की जाती है कि उसका पैरा 3, व्यवसाय, पेशा और अभ्यास के मौलिक अधिकारों के खिलाफ अल्पसंख्यक घोषित किया जाता है..."
याचिकाकर्ता के वरिष्ठ वकील ने तर्क दिया कि 1976 नियमों के नियम 17-बी(3) के तहत ऐसी जब्ती असंवैधानिक, मनमानी, और दंडात्मक दंड है। उन्होंने कहा कि जब कोई विकास नहीं हुआ है और राज्य ने अपनी जिम्मेदारी पूरी नहीं की, तब पूर्व भुगतान की गई फीस की जब्ती अवांछनीय है।
याचिकाकर्ता ने यह भी कहा कि नीति के अनुसार, एक डेवलपर बिना निर्माण के भी लाइसेंस सरेंडर करके नया लाइसेंस प्राप्त कर सकता है, जिससे यह जब्ती और भी अधिक मनमानी बनती है।
वहीं, राज्य सरकार ने दलील दी कि याचिकाकर्ता 2014 से परियोजना का विकास करने में विफल रहा और उसने अनुबंध का उल्लंघन किया है। उसने यह भी कहा कि ये शुल्क भारतीय अनुबंध अधिनियम के तहत लिक्विडेटेड डैमेज हैं और कानूनी रूप से सही हैं।
हालांकि, कोर्ट ने राज्य की दलीलों को खारिज करते हुए कहा कि राज्य ने सीविल कोर्ट के अधिकार क्षेत्र को अपने हाथ में ले लिया है, जो कि केवल वही ऐसा नुकसान तय कर सकता है।
"जबकि संबंधित उत्तरदाता ने एक सक्षम सिविल कोर्ट के अधिकार क्षेत्र को अपने हाथ में ले लिया है, जो अन्यथा अकेले लिक्विडेटेड डैमेज या अन्य किसी प्रकार के नुकसान को निर्धारित करने की शक्ति रखता है," कोर्ट ने जोड़ा।
कोर्ट ने रिट याचिका को आंशिक रूप से स्वीकार कर लिया और संशोधित नियम 17-बी के पैरा 3 को रद्द कर दिया। हालांकि, कोर्ट ने स्पष्ट किया कि लाइसेंस फीस, कन्वर्जन चार्ज और इंफ्रास्ट्रक्चर चार्ज पर अर्जित ब्याज को जब्त या सरेंडर किया जा सकता है।
अंत में, कोर्ट ने कहा कि हालांकि सरकार की नीतिगत निर्णयों में आमतौर पर हस्तक्षेप नहीं किया जाता, इस मामले में एकतरफा वसूली ने संवैधानिक अधिकारों का उल्लंघन किया और अनुचित लाभ की ओर ले गई, जिसे स्वीकार नहीं किया जा सकता।
श्री पुनीत बाली, वरिष्ठ अधिवक्ता, श्री प्रतीक राठी, अधिवक्ता,
सुश्री निहारिका मित्तल, अधिवक्ता, श्री आशुतोष सिंह, अधिवक्ता और श्री श्वास बजाज, याचिकाकर्ता के अधिवक्ता।
सुश्री स्वनील जसवाल, अतिरिक्त महाधिवक्ता, हरियाणा।
श्री कुणाल सोनी, श्री प्रतीक महाजन के अधिवक्ता, प्रतिवादी संख्या 4-एचएसवीपी के अधिवक्ता।
शीर्षक: फेथ बिल्डटेक प्राइवेट लिमिटेड बनाम हरियाणा राज्य और अन्य
